Magma topp logo Til forsiden Econa

Per Helge Stoveland er advokat ved advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers DA.

Bruk av bolig mv. eiet av eget aksjeselskap -- potensiell skattefelle

Hvis en aksjonær benytter selskapets eiendom til private formål, er det vel kjent at det må betales markedsmessig leie hvis en skal unngå skattemessige konsekvenser for selskapet og aksjonæren. Høyesterett har i en nylig avsagt dom gått lenger enn dette og foretatt beskatning på grunnlag av kostnadene selskapet har hatt ved å erverve og eie boligen.

av Per Helge Stoveland

Det er ikke uvanlig at aksjeselskaper har investert i boliger, hytter, fritidsbåter mv. som så brukes av aksjonæren. I den grad aksjonæren ikke betaler leie eller betaler en leie som ligger under markedsleien, vil det være grunnlag for uttaksbeskatning av selskapet og utbyttebeskatning ev. lønnsbeskatning av aksjonæren.

En investering i for eksempel en eksklusiv boligeiendom for utleie til aksjonæren vil sjelden være noen lønnsom investering for selskapet når leien baseres på markedsleie. I noen slike tilfeller har ligningsmyndighetene ikke bare nøyd seg med å basere beskatningen på markedsleien. Beskatningen er blitt basert på det tap som selskapet antas å ha lidt i forhold til om den investerte kapitalen i stedet var blitt benyttet på en for selskapet mer lønnsom måte. Ved investeringer i dyre hytter og luksusboliger vil dette kunne gi en betydelig ekstraskatt for selskapet og aksjonæren.

Gyldigheten av en slik ligning var oppe i en dom i Høyesterett 30. april i år. Saken gjaldt et enmannsaksjeselskap som hadde til formål å investere og engasjere seg i oljeindustrien. Selskapet kjøpte i 1993 en eiendom i Bergen med sju mål tomt med en eldre murvilla på ca. 555 m2 med tillegg av dobbel garasje. Kjøpesummen var 3,2 millioner kroner og ble finansiert med et lån på 2,4 millioner og et egenkapitaltilskudd på 800 000 kroner. I 1994 ble eiendommen påkostet med 379 000 kroner. Eiendommen ble i hovedsak benyttet vederlagsfritt som bolig for aksjonæren og hans familie, mens selskapets bruk av eiendommen utgjorde ca. 25 %.

Ligningsmyndighetene beregnet fordelen med utgangspunkt i en forretningsmessig forrentning av den investerte kapital, anslått til 8,75 % av 75 % av den kapital som var nedlagt i eiendommen. Når det bare ble regnet med 75 % av kapitalen, har det sammenheng med at selskapets egen bruk ble anslått til ca. 25 %. I tillegg kom 100 000 kroner i årlige driftsutgifter, som ble dekket av selskapet, og en stipulert tapt avkastning av egenkapitalen på 6,5 %.

Høyesterett opprettholdt ligningen. Høyesterett kom til at det var adgang til å supplere uttaksreglene i dagjeldende skattelov § 42 første ledd (någjeldende skattelov § 5-2) med regelen i § 54 første ledd (någjeldende skattelov § 13-1). Sistnevnte bestemmelse gir adgang til å fastsette inntekten ved skjønn hvis selskapets inntekt er redusert som følge av interessefellesskapet.

Dommen slår fast at det etter omstendighetene vil være adgang til å fastsette fordelen ved bruken til en høyere verdi enn markedsleien. Om det er en slik adgang, avhenger av om «en leie til markedspris i dette tilfelle vil måtte anses å innebære en inntektsreduksjon for selskapet». Høyesterett kom til at dette var tilfellet «når selskapet ikke får dekket sine løpende låne- og driftsomkostninger og ikke i tillegg oppnår en rimelig avkastning av kapitalinnskuddet». Avgjørende i den forbindelse måtte være om «interessefellesskapet har resultert i en ordning med hensyn til vedkommende bedrifts midler eller avkastning, som i og for seg ikke er forretningsmessig rimelig eller naturlig, men bare kan forklares ved interessefellesskapet og som har medført en forrykning av skattefundamentene».

Som utgangspunkt måtte vurderingen av om det har funnet sted en inntektsreduksjon på dette grunnlag, vurderes for det enkelte år. Fra skattyters side var det anført at det ved fastsettelsen av fordelen måtte tas hensyn til verdistigningspotensialet, som først ville gi seg utslag ved et ev. salg av eiendommen. Høyesterett mente at en som utgangspunkt ikke skulle ta hensyn til dette. Derimot kunne verdistigningspotensialet komme inn ved spørsmålet om det er årsakssammenheng mellom interessefellesskapet og inntektsreduksjonen. Om dette heter det i dommen:

Dersom ervervet og utleien av eiendommen -- på grunn av muligheten for salgsgevinst -- må anses som en normal forretningsmessig disposisjon for selskapet uavhengig av Iversens egne interesser, er det etter mitt syn ikke grunnlag for å anvende regelen i § 54 første ledd.

Gjelder det for eksempel et eiendomsselskap, som ellers ville ha leid ut den aktuelle boligen til andre, vil spørsmålet dermed være om aksjonæren har betalt markedsleie for utleien. I det tilfellet dommen gjaldt, var investeringen -- etter Høyesteretts oppfatning -- ikke noen normal forretningsmessig disposisjon for selskapet.

Dommen innebærer at en skal være forsiktig med å bruke et aksjeselskap til å finansiere eiendommer, luksusbåter mv. hvis formålet er å utnytte eiendelene privat. Skattebelastningen kan da bli betydelig.


© Econas Informasjonsservice AS, Rosenkrantz' gate 22 Postboks 1869 Vika N-0124 OSLO
E-post: post@econa.no.  Telefon: 22 82 80 00.  Org. nr 937 747 187. ISSN 1500-0788.

RSS