Magma topp logo Til forsiden Econa

Partner i Advokatfirma Steenstrup Stordrange og leder Entrepriserettsforeningen i Bergen. Hans hovedområder er entrepriserett og fast eiendom. Han bistår bl.a. entreprenørselskaper og byggherrer i utbyggingsprosjekter vedrørende byggekontrakter, offentlige tillatelser og tvisteløsning. Han har dessuten bred erfaring fra tvister vedrørende fast eiendom. Han holder jevnlige kurs i entrepriserett, og underviser i prosedyreteknikk ved Juristenes Utdanningssenter.

Er eiendommens beliggenhet juridisk vernet?

1 Innledning

Kjøp av eiendom er for de fleste personer i Norge en stor privatøkonomisk investering, ikke bare i tomt og bygningsmasse, men også i beliggenhet. I et samfunn der mange betaler godt for å sikre seg attraktiv beliggenhet, kan for eksempel utsiktstap, økt støy og forurensning medføre både trivselstap og betydelig verdireduksjon.

Ved fysiske mangler på bygget nyter grunneieren et sterkt vern i norsk lovgivning. Spørsmålet er hvilket vern eieren har mot endringer i beliggenhetens verdi. I det følgende vil vi først se nærmere på kjøperens vern overfor selger, og deretter hvilket vern som gis andre personer, etter henholdsvis naboloven og plan- og bygningsloven.

2 Kjøp av eiendom

Ved anskaffelse av fast eiendom kan det vise seg at det er avvik fra korrekt oppfyllelse, og dermed en mangel ved eiendommen. Kjøperen kan være vernet av avhendingsloven, dersom ikke partene har avtalt at kjøperen skal bære den økonomiske risikoen alene. En slik avtale kan ikke inngås med forbrukere.

Etter nærmere regler kan kjøperen kreve retting, prisavslag, heving, erstatning eller tilbakehold av kjøpesummen ved kontraktsbrudd fra selgerens side. Selv om eiendommen er «kjøpt som den er» («as is»), har selger sine krav i behold dersom mangelen medfører at eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Ved fysiske mangler på bygget nyter grunneieren i kraft av å være kjøper et sterkt vern i norsk lovgivning. Spørsmålet er hvilket vern eieren har mot endringer i den delen av eiendommens verdi som kan knyttes til dens beliggenhet.

Slike opplysninger kan gjelde nærliggende byggeprosjekter, pågående reguleringsprosesser, sol og utsikt og lignende forhold som påvirker beliggenhetens verdi. Det foreligger mangel dersom kjøperen gjennom markedsføringen eller ved avtaleinngåelsen har fått ukorrekte opplysninger om eiendommen, selv om selgeren eller hans representant ikke visste at opplysningene var uriktige. Mangel foreligger bare dersom opplysningene må antas å ha virket motiverende, slik at kjøper valgte å kjøpe eiendommen, og den ikke i tide er tydelig rettet.

Samtidig med at kjøperen har krav på korrekte opplysninger, har han også selv en undersøkelsesplikt. Således kan kjøperen miste retten til å påberope seg forhold han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, eller forhold han burde ha oppdaget ved forhåndsundersøkelse.

I en sak fra Oslo tingrett 1 mente kjøperen at selgeren ikke hadde tilfredsstilt opplysningsplikten angående støy fra passerende tog. Av salgsoppgaven fremgikk det at en svak durelyd kunne høres ved togpasseringer, og kjøperen ble oppfordret til å befare eiendommen godt. Retten fremhevet at kjøperen hadde klar oppfordring om å undersøke forholdene, og at dersom støyen hadde et slikt omfang som kjøperen hevdet, burde dette ha vært oppdaget under besiktigelsen. Kjøperen måtte derfor selv bære risikoen.

Et annet aktuelt scenario er at selgeren har unnlatt å gi negative opplysninger om eiendommen, for eksempel om forhold knyttet til naboeiendommer 2. Eiendommen har mangel dersom kjøperen ikke har blitt informert om omstendigheter ved eiendommen som selgeren visste eller måtte vite om, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder imidlertid bare der en kan anta at det har hatt betydning for avtaleinngåelsen at opplysningene ikke ble gitt.

Dersom selgeren for eksempel vet at naboeiendommen skal bygges ut, omfattes dette av opplysningsplikten. Dette gjelder selv om kjøperen burde ha foretatt undersøkelser, idet selgerens opplysningsplikt antas å gå foran kjøperens undersøkelsesplikt. 3

I forarbeidene til avhendingsloven er det uttalt at selgere generelt bør ha den holdningen at det er bedre å opplyse om for mye enn for lite, inkludert det temmelig selvsagte. 4 Her som ellers går det imidlertid en grense for hva som kan kreves. Således kan det neppe forventes at selgeren opplyser om uvesentlige tiltak, så som planer om garasjebygging som ikke kan forventes å ha noen betydning for om kjøpet ville skje eller til hvilken pris.

I en sak fra Borgarting lagmannsrett 5 ble kjøperen tilkjent prisavslag fordi selgeren ikke hadde gitt tilstrekkelig informasjon om et offentlig godkjent byggeprosjekt som ville frata leiligheten store deler av den panoramautsikt den var markedsført med å ha. Kjøperen var underrettet om utbyggingen, men villedet om hvilket utsiktstap dette ville medføre. Selgeren hadde detaljerte opplysninger om byggeprosjektet, og dette var informasjon kjøperen kunne regne med å få. Flertallet mente også, særlig grunnet den begeistring kjøperen hadde vist for utsikten, at den utilstrekkelige informasjonen hadde påvirket avtalen.

I en annen sak fra Borgarting lagmannsrett 6 var kjøperne var kjent med utbyggingen på naboeiendommen, men ikke med at det var søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens etasjetall. De måtte derfor kunne gå ut fra at nybygget ikke ville skille seg vesentlig fra den omkringliggende bebyggelsen. Nabobygget ble imidlertid to til tre etasjer høyere, noe som gikk ut over sol- og lysforhold på kjøperens takterrasse, og førte til en opplevelse av innestengthet. Lagmannsretten kom til at selgeren pliktet å opplyse om innholdet i nabovarselet, og tilkjente kjøperne prisavslag.

3 Endring på nabotomt

Som kjent har grunneier ikke suveren rådighet over egen eiendom, i den forstand at han plikter å ta hensyn til offentlige reguleringer eller andre offentlige beslutninger. Andre eiere kan også begrense retten til å råde over egen eiendom. Eieren må innrette seg etter for eksempel gjeldende reguleringsplaner. Han må i stor grad også godta ulike endringer på naboeiendommer. Men hvilke tiltak på naboeiendom er det eieren ikke trenger å akseptere?

Når endringer på naboeiendom medfører negative konsekvenser for eieren, står man overfor en interesseavveining: Hensynet til tiltakshaver skal avveies mot skadelidte nabos interesse i å få tiltaket stoppet eller redusert.

Naboforhold reguleres av granneloven (naboloven), som i § 2 oppstiller en generell norm for hva som er lovlig: Ingen må ha, gjøre eller iverksette noe som er «urimeleg eller uturvande» til skade eller ulempe på naboeiendommen. Tålegrensen går altså ved det urimelige og unødvendige, hvilket vil bero på en konkret vurdering. Det er likevel mulig å angi noen retningslinjer for denne.

Om tiltaket er «uturvande» (unødvendig), vurderes ut fra hva som er teknisk og økonomisk mulig for å hindre ulempene, altså hva som fornuftigvis kan ventes av tiltakshaveren.

Hva som kan karakteriseres som «urimeleg», baseres hovedsakelig på hva som er påregnelig i vedkommende strøk. Det avgjørende er her ikke eierens subjektive forestillinger, men en objektiv vurdering av om en utvikling i den aktuelle retning var ventelig. 8

Også kortvarige ulemper kan være ulovlige, for eksempel der tiltakshaveren gjennomfører støyende arbeid på kvelds- og nattestid, og arbeidet heller kunne ha vært gjort på dagtid. Tiltak av midlertidig og kortvarig karakter vil likevel lettere godtas.

Til forskjell fra de mindre og gjerne forbigående naboplagene ved byggearbeid og lignende kommer de større tiltakene i form av eksempelvis industrivirksomhet eller veibygging. Slike tiltak er oftest av stor samfunnsmessig nytte og nødvendighet, men kan medføre betydelige trivsels- og verdireduksjoner for naboeiendommer. Her som ellers blir det avgjørende om tiltaket var ventelig.

Som illustrasjon for hvor grensen for det lovlige går, vises det til noen avgjørelser fra Høyesterett. I saken om jernverket i Mo i Rana 9 fikk naboene ikke medhold i at røykplager fra jernverket overskred grannelovens tålegrense. Høyesterett mente økte røykutslipp grunnet produksjonsøkning og driftsomlegging måtte godtas, selv om det gikk syv år før renseanlegg ble installert. Det ble vektlagt at de store utslippene var av forbigående karakter, og at utviklingen lå innenfor det som var ventelig i et industriområde.

Videre kan det vises til saken om motorveien i Fana 10, der erstatningskrav for ulemper ved støy, eksos, lukt og skjemmende utseende som følge av anleggelse av motorvei, ikke førte frem. Høyesterett fremhevet at ulempene var felles for et stort område, og at veien tjente samfunnsinteresser som også gav de berørte parter kommunikasjonsmessige fordeler. Selv om området hadde vært særlig fredelig, lå det nært en storby, og anleggelse av motorvei var noe man måtte regne med.

Saker om utsiktstap er en gjenganger i nabotvistene. Plan- og bygningslovens regler om høyde og plassering av nybygg kan gi et visst vern, og det samme gjelder bestemmelser i kommune- og reguleringsplan. Men også grannelovens § 2 kan gjøre utbyggingen ulovlig.

Om tiltaket er ulovlig, vil også her bero på hva som er påregnelig. I utbyggingsområder har eieren kun unntaksvis noen berettiget forventning om å beholde sin opprinnelige utsikt. I rettspraksis synes den generelle oppfatningen å være at normal utbygging som følge av en gradvis utvikling som oftest ligger innenfor tålegrensen. Med mindre et byggetiltak uten nevneverdige problemer kunne ha vært utført på en annen måte som reduserte utsiktstapet for naboen, eller konsekvensene for naboen er spesielt store, er dette en ulempe som i stor grad tillates. Rent praktisk betyr dette at en eier må finne seg i det som er vanlige endringer for eiendommers nærområder, og at det bare er i unntakstilfeller at en eier har rett til å hindre at alminnelige endringer skjer på naboeiendommen eller i nærområdet, eller kan få erstatning for slikt.

Der finnes imidlertid en lang rekke saker som viser at nabovernet ikke er illusorisk. I en lagmannsrettssak om Haugesund Mekaniske Verksted 11 medførte driftsomlegging at det ble bygget en 107 meter lang og 52 meter høy verkstedshall. Retten mente at bygging av verkstedhall i seg selv var påregnelig, men at hallen grunnet dens store dimensjoner var i strid med granneloven. Naboene ble tilkjent erstatning for den delen av ulempene som oversteg tålegrensen, tilsvarende eiendommenes verdireduksjon som følge av tap av sol, lys og utsikt.

Spørsmålet blir så hvilke rettigheter naboene har dersom ulovlige tiltak iverksettes. Hovedregelen er at den krenkede nabo kan kreve at ulovlige forhold rettes eller opphører. Det kreves ikke nødvendigvis at alle ulemper bortfaller, men at disse reduseres ned til en angitt tålegrense.

Retting kan ikke kreves dersom tiltakshaveren har fått tillatelse for tiltaket gjennom forhåndsskjønn, selv om tiltaket senere viser seg å være ulovlig. Naboen vil også være avskåret fra å kreve retting dersom dette vil volde utlegg eller tap som klart står i misforhold til den krenkede nabos interesser, og tiltakshaveren ikke kan lastes nevneverdig for forholdet. I stedet for retting har den krenkede da krav på vederlag.

Dersom den krenkede naboen er påført økonomisk tap, for eksempel der hans eiendom er påført fysiske skader, kan han kreve erstatning. Erstatningsansvaret gjelder uavhengig av om tiltakshaver kan bebreides, og også der han har fått tillatelse ved forhåndsskjønn.

Både tiltakshaver og naboer kan få lovligheten av tiltaket vurdert ved et såkalt granneskjønn. For tiltakshaveren kan dette være ønskelig dersom naboer har protestert på planene og han ønsker å få vurdert om protesten er berettiget før han setter i gang. Naboer kan på sin side begjære skjønn innen fire uker fra mottatt nabovarsel. Dette kan være et effektivt middel for naboene; dersom skjønn er krevd, kan tiltaket normalt ikke settes i gang før skjønnsavgjørelsen foreligger.

4 Endret regulering etter plan- og bygningsloven

Plan- og bygningsloven skal gi grunnlag for vedtak om bruk, vern av ressurser og om utbygging til størst mulig gagn for den enkelte og samfunnet. Det er liten tvil om at det her kan oppstå interessekonflikter, først og fremst ved at offentlige reguleringsvedtak legger restriksjoner på grunneierens utnyttelse av eiendommen. Eksempelvis kan anleggelse av friområder eller offentlige anlegg begrense eierens rådighet ved forbud mot nybygging, fradeling eller ny drift.

Som vi har sett, må eieren i stor grad akseptere at omgivelsene endres i takt med samfunnsutviklingen. Men har grunneieren noen mulighet til å få stoppet reguleringsplanen eller få erstatning for de ulemper reguleringsvedtaket påfører ham?

Etter plan- og bygningslovens § 27-3 kan grunneieren påklage kommunestyrets reguleringsvedtak til Miljøverndepartementet, og får han medhold, vil dette være en måte å få stoppet eller endret reguleringsplaner som båndlegger hans eierrådighet. Departementets avgjørelser kan ikke påklages, og det samme gjelder forhold som allerede er avgjort gjennom klage eller innsigelse.

Plan- og bygningsloven inneholder ingen generelle regler om erstatning for rådighetsbegrensninger, og som hovedregel vil de restriksjoner en reguleringsplan medfører, ikke berettige erstatningsplikt for det offentlige. Dette utgangspunktet opprettholdes også i den nye plan- og bygningsloven, som trer i kraft sommeren 2009.

For vedtak som gjelder ubebygd eiendom, kan erstatning etter særregelen i § 32 likevel være aktuelt. Vilkårene er imidlertid strenge: Det kreves både at eiendommen grunnet reguleringsvedtaket blir ødelagt som byggetomt, og at den heller ikke kan utnyttes på annen regningssvarende måte. Regelen gjelder bare erstatning som refererer seg til redusert arealverdi, og har således et snevert virkeområde. Tilfeller der rådighetsbegrensninger legger bånd på bruken av allerede bebygd eiendom, omfattes således ikke, med mindre det er bestemt at bebyggelsen skal fjernes. I praksis hører det derfor til sjeldenhetene at en eier kan få erstatning på grunn av reguleringsvedtak. Grunneieren må i stor grad finne seg i verdireduserende reguleringsvedtak.

Grunneieren kan på nærmere vilkår kreve erstatning eller innløsning dersom eiendommen blir lagt ut til blant annet offentlig trafikkområde, friområde eller gravlund. Grunneieren kan også kreve innløsning dersom en regulerings- eller bebyggelsesplan medfører at kommunen gis rett til å ekspropriere en ubebygd eiendom i sin helhet. Dette trenger likevel ikke være saliggjørende, ettersom vederlaget til grunneier utmåles i forhold til hva som er påregnelig utnyttelse av eiendommen i henhold til den nye reguleringen. Men dersom det skal anlegges friarealer eller offentlige anlegg for å realisere en større utbygging, blir utgangspunktet motsatt – da fastsettes vederlaget ut fra hva som ville vært den påregnelige utnyttelse av eiendommen uten planens rådighetsbegrensing.

Erstatning for rådighetsinnskrenkninger kan videre bygge på Grunnlovens ekspropriasjonsregel i § 105 jamfør § 97, på særlovgivning som naturvernloven eller på alminnelige rettsgrunnsetninger. Terskelen for erstatningskrav mot det offentlige grunnet reguleringsvedtak er høy. I mange tilfeller vil eierens interesser måtte vike for samfunnsbehovene.

Forfatterne er partnere i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA. Takk til stud.jur. Linn Terese Nyhamn Engvik som har bistått ved utarbeidelsen.

Noter

  • 1: TOSLO-2006-172568
  • 2: LB 2003-10224
  • 3: Jf. også Rt. 1999 s. 408 (på s. 416).
  • 4: Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) s. 96
  • 5: LB 2003-10224
  • 6: LB 2006-1669
  • 7: Rt. 1969 s. 757
  • 8: Rt. 1973 s. 1192 (s. 1201)
  • 9: Rt. 1972 s. 142
  • 10: Rt. 1969 s. 643
  • 11: RG 1998-637

© Econas Informasjonsservice AS, Rosenkrantz' gate 22 Postboks 1869 Vika N-0124 OSLO
E-post: post@econa.no.  Telefon: 22 82 80 00.  Org. nr 937 747 187. ISSN 1500-0788.

RSS