Magma topp logo Til forsiden Econa

Tore Bråthen er professor i forretningsjus ved Handelshøyskolen BI.

Nye rettslige rammer for eiendomsmegling og eiendomsmeglingsforetak

Ved årsskriftet trådte den nye eiendomsmeglingsloven i kraft. Overgangsreglene gjør at det kommer til å ta noe tid før hele den nye lovgivningen blir effektiv. Den nye eiendomsmeglingsloven innebærer imidlertid at både den aktive eiendomsmeglingen og eiendomsmeglingsforetakene må forholde seg til et nytt regelverk som i mye større grad enn tidligere retter oppmerksomheten mot det eiendomsmeglingsfaglige. Denne artikkelen setter særlig søkelyset på hvordan den nye eiendomsmeglingsloven prøver å bidra til faglig kvalitetsheving på eiendomsmeglingen i Norge.

Ansvarlig megler, eiendomsmeglerfullmektig og medhjelper

Ved alle oppdrag skal det heretter utpekes en ansvarlig megler som tilfredsstiller nærmere krav til utdanning og erfaring. Formålet er å sikre at det eiendomsmeglingsfaglige aspekt ved hvert enkelt oppdrag ivaretas av en person som har relevant utdanning og erfaring innen eiendomsmegling.

Ansvarlig megler ved det enkelte eiendomsmeglingsoppdrag kan for det første være en person med eiendomsmeglerbrev. Et vilkår for å få eiendomsmeglerbrev er bestått eiendomsmeglereksamen. Handelshøyskolen BIs bachelorstudium i eiendomsmegling har hittil vært det eneste studietilbudet som har ført frem til denne eksamenen, men i den senere tid har det også kommet en annen tilbyder av et eiendomsmeglerstudium. Videre kreves det minst to års relevant praksis etter eksamen. I tillegg må vedkommende være likvid, myndig og ha ført en hederlig vandel. Den som oppfyller disse vilkårene, kan bruke tittelen eiendomsmegler eller megler, mens andre ikke har lov til å bruke disse eller liknende titler.

For det andre kan advokater være ansvarlig megler. Allerede advokatbevilling er tilstrekkelig.

For det tredje kan jurister uten advokatbevilling opptre som ansvarlig megler. I så fall må vedkommende tilfredsstille samme krav til praksis og så videre som personer med eiendomsmeglereksamen. At også jurister uten advokatbevilling kan bli ansvarlig megler, henger sammen med at juristutdanningen gir relevant kompetanse med hensyn til alle de juridiske spørsmål som en eiendomsmegler kan bli stilt overfor.

Loven krever at ansvarlig megler selv skal utføre «de vesentligste elementene i meglingen». Derimot kan ansvarlig megler ifølge loven bruke medhjelper til «mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter». Også den som skal være medhjelper, må tilfredsstille visse krav til utdanning, men disse kravene er atskillig mer beskjedne enn ordinær eiendomsmeglerutdanning. Den viktigste tilbyder av utdanning for medhjelpere har hittil vært Norges Eiendomsmeglerforbund.

Hvilke oppgaver som må utføres av ansvarlig megler, og hvilke oppgaver som kan overlates til en medhjelper, er nærmere fastsatt i forskrift om eiendomsmegling.

Ifølge forskriften skal ansvarlig megler alltid inngå oppdragsavtalen med den som gir oppdraget om eiendomsmegling, forestå besiktigelse og undersøkelse av eiendommen, gi opplysninger og råd som kan være av betydning for handelen og gjennomføringen av den, avholde budrunde samt avholde kontraktsmøte.

De samme oppgavene kan for øvrig utføres av personer som enda ikke har tilstrekkelig praksis, men som har utdanning som eiendomsmegler eller jurist og for øvrig oppfyller vilkårene for å være ansvarlig megler. Inntil de får tilstrekkelig praksis, kan slike personer kalle seg for eiendomsmeglerfullmektig og de kan utføre sine oppgaver under tilsyn av en ansvarlig megler.

Når det gjelder oppgaver som kan utføres av medhjelper til ansvarlig megler, er dette ifølge forskriften å innhente opplysninger til salgsoppgaven og utformingen av denne, utforme utkast til salgsannonser og annen markedsføring, forestå visninger, utarbeide utkast til skjøte og andre dokumenter som skal tinglyses, og utarbeide utkast til særskilte avtaler, søknader eller andre dokumenter tilknyttet handelen oppdraget gjelder.

Overgangsreglene

For å trekke med seg den kompetansen som er opparbeidet av de som har vært i bransjen i flere år, er det vedtatt overgangsregler som åpner for at personer med minst tre års praksis i bransjen kan avlegge eiendomsmeglereksamen i noen utvalgte, sentrale fag. Uten slike regler ville det bli for få eiendomsmeglere til å utføre eiendomsmeglingsoppdragene inntil tilstrekkelig mange blir utdannet.

Krav til foretakene

Ikke bare for de personene som skal utføre meglingen, men også for foretakene innskjerpes kravene for dermed å bringe foretaket eiendomsmeglingsfaglig i fokus.

Eiendomsmeglingsforetak har i de senere år gjerne vært organisert som aksjeselskaper. Dette vil nok også være situasjonen i fremtiden. I tråd med vanlige regler, må eiendomsmeglingsforetak ha generalforsamling, styre og daglig leder. For generalforsamlingen, styret og daglig leder i eiendomsmeglingsforetak gjelder aksjelovgivningens ordinære regler. I tillegg kommer noen særregler, se nærmere nedenfor.

En særordning er videre at eiendomsmeglingsloven krever at eiendomsmeglingsforetak skal ha en egen fagansvarlig. Fagansvarlig må oppfylle samme krav som ansvarlig megler.

Fagansvarlig skal sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Den fagansvarliges rolle blir dermed å være en slags form for faglig kvalitetssjef. I likhet med andre ansatte er imidlertid den fagansvarlige underlagt styret og daglig leder.

Rollen som fagansvarlig kan kombineres med oppgaver som ansvarlig megler. Loven utelukker heller ikke at fagansvarlig også er aksjonær, daglig leder eller styremedlem. Foretaket må gi melding til Kredittilsynet før det skjer et skifte av fagansvarlig.

Krav om å være egnet

Eiere av større eierandeler i eiendomsmeglingsforetak må ifølge loven «være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk». Regelen skal forhindre at personer som på grunn av sin vandel eller tidligere forretningsdrift ikke kunne få bevilling til å drive eiendomsmegling, kan eie et eiendomsmeglingsforetak. Som større eierandel regnes direkte eller indirekte eierandel som representerer minst ti prosent av aksjekapitalen eller stemmene.

Videre krever loven at styremedlemmer og daglig leder må ha relevante kvalifikasjoner og yrkeserfaring, de må ha ført en hederlig vandel, og de må for øvrig ikke ha utvist utilbørlig atferd som gir grunn til å anta at stillingen eller vervet ikke vil kunne ivaretas på forsvarlig måte. Kredittilsynet krever at minst ett av styremedlemmene har eiendomsmeglingsfaglig kompetanse. For øvrig kreves ikke at styremedlemmene eller daglig leder skal ha eiendomsmeglerutdanning eller erfaring fra eiendomsmegling.

Foretaket må gi melding til Kredittilsynet før skifte av styremedlem eller daglig leder.

Kravene til styremedlemmene og daglig leder representerer en utvidelse i forhold til kravene etter den forrige eiendomsmeglingsloven.

Møterett i styret for å ivareta det eiendomsmeglingsfaglige

For å sikre at virksomheten legger tilstrekkelig vekt på det eiendomsmeglingsfaglige, har fagansvarlig og ansvarlig megler for det første rett til å foreslå styrebehandling i saker vedrørende eiendomsmeglingsfaglige forhold. Etter aksjelovens ordinære regler har ikke andre enn styremedlemmene og daglig leder krav på at bestemte saker settes på styrets dagsorden. For det andre har vedkommende i slike saker møterett og talerett i styret. Etter aksjelovens ordinære regler er styremøtene imidlertid forbeholdt styremedlemmene og daglig leder samt andre som styret selv beslutter å la delta i møtet. Og for det tredje har fagansvarlig og ansvarlig megler som ikke er enig i en beslutning, rett til å kreve sin oppfatning innført i protokollen. Aksjelovens ordinære regler tillater ikke at andre enn styremedlemmene og daglig leder krever innført sitt syn i protokollen. Heller ikke observatører som er valgt av ansatte, har krav på å få protokollert sitt syn. Samlet sett skal reglene bidra til at styret konsentrerer seg tilstrekkelig om den eiendomsmeglingsfaglige kvaliteten.

Uavhengighet av tjenesteytere

Blant annet foretak og advokater som driver eiendomsmegling, kan ikke motta inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgiver for utføringen av oppdraget, herunder fra tjenesteytere som benyttes for gjennomføringen av det.

Forbudet er i lovforarbeidene begrunnet slik:

 «Det sentrale innhold i kravet om meglerens uavhengighet er at megleren under utøvelsen av eiendomsmeglingen utelukkende skal ha hensynet til selger og kjøper/interessenter for øye. For eksempel skal megleren i sin rådgivning til selgeren om opplegget for salgsarbeidet ikke fremme andre interesser enn det som tjener nettopp denne selgeren. Det bør heller ikke kunne oppstå mistanke om at megleren arbeider for å fremme andre interesser. Et forhold som typisk kan være egnet til å svekke tilliten til meglerens uavhengighet og bransjens anseelse, er at megleren har økonomiske incentiver som kan tenkes å gå på tvers av partenes interesser. Flertallet foreslår på denne bakgrunn at det lovfestes et generelt forbud mot dette … Forbudet vil for eksempel omfatte mottak av returprovisjon fra takstmenn, annonsemedier, interiørrådgivere og fotografer.»

Regelen skal dermed motvirke at eiendomsmeglerens rådgivning skjer ut fra andre formål enn å ivareta oppdragsgiverens interesser.


© Econas Informasjonsservice AS, Rosenkrantz' gate 22 Postboks 1869 Vika N-0124 OSLO
E-post: post@econa.no.  Telefon: 22 82 80 00.  Org. nr 937 747 187. ISSN 1500-0788.

RSS