Magma topp logo Til forsiden Econa

Per Helge Stoveland er jurist og seniorrådgiver i Skattedirektoratet.

Skatteplikt ved utleie av bolig

Skatteloven opererer med to grensedragninger når det gjelder utleie av boligeiendom. I noen tilfeller er utleieinntektene helt skattefrie fordi utleieenheten utgjør en del av skattyters egen bolig, som faller inn under reglene om fritaksligning. Når en er utenfor dette området, vil utleieinntektene være skattepliktige.

Som utgangspunkt skattlegges utleieinntekter som kapitalinntekt, dvs. 28 %. Hvis utleien får et visst omfang, slik at utleien anses som en virksomhet, vil det i tillegg påløpe trygdeavgift og toppskatt.

Fritaksligning

Reglene om fritaksligning av egen bolig er gunstige. For det første er fordelen ved egen bruk nå helt skattefri. Mange ser dette som en selvfølge, men skattefordelen kan her være betydelig, sammenlignet med om en hadde investert kapitalen på annen måte og i stedet leid bolig. I tillegg vil gevinst ved salg av boligen i de fleste tilfellene være skattefri. Videre kan en leie ut en betydelig del av boligen uten at det medfører at leieinntektene blir skattepliktige. Reglene er her noe forskjellige etter om det dreier seg om en bolig med en familieleilighet eller om en tomannsbolig. Hvis eieren bruker boligen selv som egen bolig, vil han kunne leie ut inntil halvparten av boligen uten at det medfører skatteplikt av leieinntektene. Ved vurderingen av hvor stor del som er utleid, vil det være forholdet mellom utleieverdien for den utleide delen og den delen som eieren bruker selv, som vil være avgjørende.

Tomannsbolig

Hvis en er eier av en hel tomannsbolig, er reglene enda gunstigere. Som tomannsbolig anses boligeiendom som har to familieleiligheter. Hvis eieren bruker den ene delen selv, kan han leie ut den andre delen skattefritt. Det er da uten betydning om den delen som leies ut, er større enn den delen som eieren bruker selv. I tillegg kan han leie ut inntil halvparten, beregnet etter utleieverdien, av den delen som han benytter selv. Dette betinger imidlertid at den delen som leies ut fra eierens egen del, ikke anses som en selvstendig hybelleilighet. Gjør den det, vil eiendommen bli ansett som en flermannsbolig, og da vil hele utleieinntekten bli skattepliktig. Det stilles små krav for at en boenhet skal bli ansett som en selvstendig hybelleilighet. I Skattedirektoratets Lignings-ABC heter det at en boenhet anses som en selvstendig hybelleilighet hvis den har egen inngang og eget WC. Det kreves ikke at den har eget kjøkken, soverom eller dusjmulighet.

Utleie deler av året

Hvis en leier ut hele eiendommen, vil en kunne oppnå skattefritak for utleieinntekten hvis utleien varer mindre enn halve året, forutsatt at eieren bruker boligen selv resten av året. For at utleien skal anses å vare mindre enn halve året, må utleieperioden ikke overstige 182 dager. Utgjør utleieperioden 183 dager eller mer, vil hele utleieinntekten bli skattepliktig. Her gjelder det å være oppmerksom når en inngår leieavtale. Skjer leien fra 1. januar til og med 30. juni, utgjør dette 181 dager (ev. 182 dager hvis det er skuddår). Leieinntektene vil dermed være skattefrie ved utleie i denne perioden. Hvis en derimot leier ut fra 1. juli og ut året, utgjør dette 183 dager. Utleieinntektene vil dermed være skattepliktige i sin helhet. Skal en leie ut i denne perioden, må en derfor avtale utleie fra for eksempel 2. juli eller til 30. desember hvis en skal oppnå skattefritak. En kan også oppnå skattefritak ved å leie ut i kortere perioder deler av året, forutsatt at antall utleiedager totalt ikke overstiger 182 dager. Hvis en for eksempel bor i nærheten av et vintersportsted eller i en sørlandsby, vil en på denne måten kunne skaffe seg gode skattefrie inntekter ved å flytte ut av huset i perioder hvor etterspørselen etter feriebolig er stor.

Kapitalinntekt eller næringsinntekt?

Hvis en overstiger de grenser som er nevnt ovenfor, vil utleieinntekten som utgangspunkt bli beskattet som kapitalinntekt etter en skattesats på 28 %. Hvis en leier ut i større omfang, oppstår spørsmålet om utleien kan anses som næringsvirksomhet. I så fall vil det også påløpe trygdeavgift og toppskatt. I Lignings-ABC har det i en årrekke vært uttalt at utleie til boligformål vanligvis anses som næringsinntekt hvis en leier ut fem leiligheter eller mer. Spørsmålet må imidlertid vurderes konkret, hvor en blant annet tar hensyn til eierens aktivitetsnivå ved å leie ut. Ved kortidsutleie vil aktivitetsnivået være høyere enn ved langtidsutleie.

En bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet av 7. juni i år gjaldt en skattyter som leide ut to hybler i boligen sin. Utleieverdien av de utleide arealene utgjorde mindre enn halvparten av utleieverdien av hele boligen, slik at inntektene i utgangspunktet var skattefrie. I tillegg skulle skattyteren bygge om garasjen sin, slik at han her fikk tre hybler. Til sammen ville skattyter da få fem utleieenheter. Det reiste seg her to spørsmål. For det første var spørsmålet om utleien av den tidligere garasjen skulle regnes med ved spørsmålet om skattyteren leide ut mer enn halvparten av boligen sin, beregnet etter utleieverdien. I så fall ville leieinntektene bli skattepliktige. Spørsmålet var så om utleien av til sammen fem hybler medførte at utleien var næringsinntekt, jf. normen som Skattedirektoratet har fastsatt. Utleie av fem boenheter vil som nevnt normalt medføre at utleieinntektene anses som næringsinntekt. Konsekvensen av det ville være at utleien skulle regnes som personinntekt, slik at det ville påløpe trygdeavgift og toppskatt.

Skattedirektoratet la til grunn at når det er flere bygninger på en eiendom, vil det være avgjørende om bygningen har en tjenende funksjon til hovedbygningen, det vil si en funksjon som hovedbygningen ikke selv kan tilby i tilstrekkelig omfang. Hvis dette var tilfellet, måtte utleien vurderes sammen med utleien av de to hyblene i hovedhuset. Skattedirektoratet svarte nei på dette spørsmålet. Den aktuelle ombyggingen av garasjen til ren utleiebolig hadde varig karakter, slik at den tjenende funksjonen opphørte. Dermed skulle leilighetene i den tidligere garasjen ikke regnes med ved vurderingen av om utleieinntektene fra hovedhuset var skattefrie. Neste spørsmål var om utleieinntektene skulle anses som kapitalinntekt eller virksomhetsinntekt. Skattedirektoratet kom til at leilighetene i hovedhuset skulle holdes utenfor ved vurderingen av om utleien skulle anses som næringsinntekt. Inntektene av disse forble dermed skattefrie. Utleien av de tre hyblene i den tidligere garasjen var da for lite i omfang til å bli ansett som næringsinntekt. Disse inntektene skulle dermed skattlegges som kapitalinntekt.


© Econas Informasjonsservice AS, Rosenkrantz' gate 22 Postboks 1869 Vika N-0124 OSLO
E-post: post@econa.no.  Telefon: 22 82 80 00.  Org. nr 937 747 187. ISSN 1500-0788.

RSS