Magma topp logo Til forsiden Econa

Ola Grytten er professor ved Institutt for samfunnsøkonomi ved Norges Handelshøyskole. Hans spesialområde er økonomisk historie.

Boligboble?

Empiriske indikatorer i historisk perspektiv

Innledning

Som en viktig del av finanskrisen, ser vi boligkrakk med sterkt fallende priser i de fleste land. I USA har boligprisene rast snart 40 prosent siden toppen i 2006. I Danmark har prisen på leiligheter falt med ca. 30 prosent. Lignende dramatiske tendenser ser vi i andre europeiske land. Også her hjemme så det mørkt ut da boligprisene raste med 14 prosent i løpet av 16 måneder, fra august 2007 til og med desember 2008.

Mange mente at vi i løpet av de siste år hadde bygd opp en boligboble av samme slag som i USA og en rekke andre land. Denne var nå i ferd med å sprekke. Men da januar 2009 kom, snudde prisene, og de har har vokst betydelig i løpet av de fire første månedene av dette året. På samme tid har pris-raset fortsatt ute i verden. Hva gjør Norge så unikt? Hadde vi ingen boligprisboble likevel?

Historiske hendelser og historisk statistikk kan si oss en hel del om tidligere erfaringer og hvor vi står i dag i forhold til tidligere tider, med oppbygging av boligbobler og påfølgende boligkrakk. Denne artikkelen tar derfor for seg slike bobler i Norge gjennom nesten to hundre år, som et bakteppe for å drøfte hvorvidt vi har en boligboble i Norge i dag. Videre hvorfor boligmarkedet her hjemme snudde prisfall til prisvekst igjen de første månedene av 2009, i motsetning til de fleste andre land, der prisene har fortsatt å falle betydelig.

Definisjon av bobler

En definisjon av finansielle bobler er handel av objekter i stort volum, til priser med signifikant avvik fra fundamentale verdier. I praksis omtales bobler som situasjoner der markedspriser på et eller flere finansobjekter er betydelig overpriset i forhold til deres fundamentale eller virkelige verdi. Bobler oppstår når priser stiger kontinuerlig fordi investorer tror at de kan ta ut gevinst ved videresalg på grunn av fortsatt vekst i prisnivå. Bobler kan i prinsippet forekomme på alle omsettelige produkter der det er mulig å spekulere i fremtidig prisretning og i gevinst.

Det teoretiske grunnlag

Forløpet til en finansiell boble, eller spekulativ boble som den også kan kalles, kan utrykkes i en enkel ligning, der b er boblens verdi, E er forventning, r avkastningskrav og t er tidsenhet:

figur

Likevektsbetingelsene i et finansmarked kan settes som:

figur

Uttrykket viser at pris p for inneværende periode t er lik forventet E avkastning d pluss forventet pris på finansobjekt i neste periode t+1 neddiskontert med avkastnings eller risikokrav r.

Over tid vil pris på finansobjektet akkumuleres i tråd med uttrykk (3):

figur

Her viser første ledd summen av neddiskontert forventet avkastning for hele perioden, mens andre ledd viser forventet pris ved slutten av perioden.

Nåverdiform av pris på finansobjektet blir da:

figur

Hvor bt er en stokastisk prosess som tilfredsstiller uttrykk (1). Bobleverdien bt kan da utledes som følgende uttrykk:

figur

Data

Gjennom Norges Banks prosjekt om historisk monetær statistikk er det produsert en rekke makroøkonomiske tidsserier. En av disse er en boligprisindeks som strekker seg helt tilbake til 1819. Indeksen tar hensyn til kvalitetsforandringer på boliger, og er konstruert på grunnlag av et bredest mulig datagrunnlag ut i fra tids- og tilgjengelighetsbeskrankninger. Den er også konstruert på grunnlag av et representativt utvalg, og skal i så henseende gi et realistisk bilde av prisutviklingen på boliger i perioden. Indeksen er gjengitt i figur 1 nedenfor.

figur

Figuren viser at boligprisene med få unntak har steget i de aller fleste perioder og enkeltår. Norske boligpriser var ifølge indeksen 828 ganger høyere i all-time-high året 2007, enn i all-time-low året 1820. Veksten har tydeligvis vært eksponensiell både i absolutte og relative termer. På grunn av den sterke veksttrenden i materialet, er det vanskelig å oppdage klare prisbobler og priskrakk i slik seriene er fremstil i figuren. For å få et bilde av ekstraordinær prisvekst og prisreduksjon, må tallene bearbeides og sammenlignes med andre relevante størrelser.

I det følgende skal vi se på boligprisers utvikling i forhold til andre priser eller det generelle prisnivå og boligpriser versus leiepriser på boliger. Vi måler det generelle prisnivået ved hjelp av en historisk konsumprisindeks (KPI), som også er publisert av Norges Bank i forbindelse med prosjektet om historisk monetær statistikk. Denne strekker seg tilbake til 1516. Her benyttes data fra 1819. Leiepriser er hentet fra Statistisk sentralbyrå og fra delindekser i tilknytning til historiske konsumprisindekser.

For nyere boligpriser er Econ analysebyrå trolig beste kilden, som publiserer månedlige pristall for boliger over hele landet for Norges Eiendomsmekler Forbund basert på registreringer på finn.no.

Reelle boligpriser

Ved å deflatere den historiske boligprisindeksen med den historiske konsumprisindeksen, får vi en realbolgiprisindeks, som viser prisutviklingen for boliger relativt til andre priser i en økonomi. Om denne reelle indeksen stiger markant betyr det at boligprisene stiger mye raskere enn andre priser. Det kan være en indikasjon på at en boligboble har oppstått, nettopp fordi markedsverdien av boliger stiger betydelig mer enn andre priser. Det indikerer igjen at boliger er blitt spekulative investeringsobjekter. Figur 2 viser realboligprisindeksen for Norge 1819–2007.

figur

Det mest slående ved figur 2 er utvilsomt den unikt sterke veksten i reelle boligpriser fra 1993 og frem til 2007. I løpet av denne perioden ble realboligprisene mer enn tredoblet, og nådde et nivå som var nesten dobbelt så høyt som under toppen av den forrige store boblen, som kulminerte i 1987. Dersom en slik indeks er betegnende for bobleoppbygging, kan det unektelig se ut som vi er inne i den historisk sett største boligboblen noen sinne her til lands.

Ifølge indeksen steg realprisene på bolig uvanlig sterkt i fem perioder: i 1870-årene, i 1890-årene, i 1920-årene, i 1980-årene og i løpet av de siste ca. 15 år, fra 1993. I de tre midterste av disse periodene ser vi at realprisene falt betydelig i etterkant, slik at bobletendensene ser klare ut i ettertid. Vi vet enda ikke om realprisene vil falle betydelig etter de siste års voldsomme prisøkning. Dersom de gjør det, ser også denne perioden med sterk prisoppgang til å representere en boligprisboble. I tilfelle blir det den fjerde store boblen, og muligens den største i løpet av vel 100 år.

P/R-koeffisienter

En annen metode for å tilnærme seg boligbobleproblematikken er å se på såkalte P/R-koeffisienter. De beregnes ved forholdstallet mellom salgspriser P og leiepriser R. Her er leieprisen ment å reflektere inntjening på å eie bolig. Vi går da ut i fra at leieprisen er satt for å dekke kostnader og fortjeneste på å eie bolig, og at de således gir et uttrykk for deres antatte verdi. Salgsprisen på sin side gir et uttrykk for hvor høyt markedet er villig til å gå i pris i omsettingsøyeblikket, altså markedsprisen. Ved fortløpende å dividere markedspris P med inntjeningskomponenten leiepris R, får vi et uttrykk for utviklingen i markedsprisene versus inntjeningen. P/R-koeffisienten viser da markedspris for boliger i forhold til leiepris, som i denne artikkelen er årlig leiepris. Dersom forholdstallet mellom disse stiger betydelig over lengre tid, og i signifikant grad, overgår den langsiktige trenden indikerer dette at vi har en boligprisboble.

På bakgrunn av boligprisindeksen utgitt av Norges Bank og en leieprisindeks, sammensatt av data fra Statistisk sentralbyrå, delindeks av Norges Banks historiske konsumprisindeks og delindekser til andre historiske konsumpris- og levekostnadsindekser ,kan vi beregne sammenhengende årlige P/R-koeffisienter for Norge tilbake til 1871. Tidsserien årene 1871–2008 er vist i figur 3.

figur

Figuren viser en forbløffende langsiktig stabilitet i P/R-verdiene fra 1871 til og med 1930, til tross for betydelige kortsiktige fluktuasjoner. Fra ca. 1930 og frem til og med 2008 viser den langsiktige grafen en klart stigende trend. Igjen ser vi klare konturer av boblen forut for Kristianiakrisen vokse frem i 1890-årene. Deretter dannes en ny boble under og like etter Første verdenskrig, som sprakk allerede høsten 1920. Den neste, store boblen kom på midten av 1980-tallet. Denne ble avløst av et formidabelt fall i boligprisene fra 1987, der de reelle prisene i Norge falt med mer enn 40 prosent.

Likefullt, igjen synes den suverent største bobleoppbyggingen å komme i perioden fra 1993 til 2007, der P/R-verdiene blir tredoblet på 14 år. Det betyr at det var tre ganger mer kostbart å kjøpe bolig enn å leie i 2007, sammenliknet med 1993. Tendensen i 2008 var at boligprisene falt relativt til leieprisene, mens tendensen er reversert igjen i 2009, slik at P/R-verdiene igjen er stigende.

Har vi boligprisboble nå?

Både historiske tidsserier for reelle boligpriser og forholdstall mellom boligpriser og leiepriser, indikerer helt klart indikerer at vi er i en sterk boligprisboble og har vært det de siste åra. Likevel er det langt fra full enighet om dette. Det finnes nemlig en rekke innvendinger mot forestillingen om at vi i Norge er inne i en boligprisboble nå. I denne artikkelen skal vi se nærmere på noen av disse motforestillingene, som er listet opp nedenfor:

– Det innebærer at selgerne må ta så høye priser for å få dekket kostnader til nybygging. Dermed er ikke markedsprisene kunstig høye, men reflekterer boligers fundamentale pris (verdi).

– Boligprisene har falt dramatisk i mange andre land på grunn av at de har hatt store bobler med klar overprising. Boligprisveksten i Norge har ikke vært tilstrekkelig til at vi har fått noe boligpriskrakk.

– De siste års vekst i boligprisene og de gitte markedsforhold med lav rente og liten nybygging tilsier at boligprisene ikke er for høye. Dermed er vi ikke i noen boligprisboble nå.

– Boliger har vært relativt rimelige i Norge, som en konsekvens av globaliseringen er det naturlig at norske boligpriser stiger. Mens prisøkningen ute i stor grad reflekterer en boble, reflekterer derimot ikke den norske boligprisøkningen noen boble.

1. Er de norske boligprisene kostnadsdrevet?

Det er hevet over en hver tvil at kostnadene forbundet med boligbygging har steget betydelig de siste årene, både nasjonalt og internasjonalt. Det er svært komplisert å beregne valide byggekostnadsindekser fordi både innsats- og kvalitetsfaktorene endres raskt. En konsekvens av det er at de fleste byggekostnadsindekser vil undervurdere kostnadsutviklingen forbundet med bygging av bolig. Likevel gir indeksene et bilde av kortsiktig prisbevegelser på innsatsfaktorer i byggebransjen.

Dersom det er tilfelle at boligprisene har steget så mye som de har på grunn av stigende kostnader ved nybygg, betyr det at boligprisene reflekterer gjenanskaffelseskost. Dermed reflekterer prisoppgangen fundamentale forhold i markedet og ikke overprising og bobleoppbygging. Siden markedet for nybygg og brukte boliger er komplementære, skal også bruktmarkedet reflektere en eventuell kostnadsvekst for boligbygging.

Statistisk sentralbyrå publiserer prisindeks for kostnadene ved boligbygging. Ved å sammenligne disse med boligprisutviklingen slik den er rapportert av utredningsselskapet Econ, kan vi få en ide om i hvor sterk grad boligprisutviklingen er kostnadsdrevet.

Figur 4 nedenfor viser veksten i boligpriser versus kostnadsveksten for boligbygging i perioden fra 1978 til og med 2008. Vi ser helt klart at boligprisindeksen har skutt i været i forhold til byggekostnadsindeksen.

Til tross for tendensen til å undervurdere kostnadene i byggekostnadsindeksen, er avviket så stort at det er vanskelig å konkludere annerledes enn at den sterke veksten i boligprisene bare delvis kan forklares ut i fra byggekostnadene. Da er nok tomtekostnadene og andre forhold for prisveksten minst like viktige.

figur

En måte å måle bobletendenser på er P/C-koeffisienter. Da ser vi på markedspriser på bolig P versus kostnader ved boligbygging C. Når koeffisienten viser en sterkt stigende trend over tid, indikerer det at markedsprisen er i ferd med å blåse seg opp i forhold til kostnadene, som mer gjenspeiler boligenes fundamentale verdi.

Figur 5 viser P/C koeffisienter for det norske boligmarkedet de siste 30 årene fra 1978 til og med 2008. Basisår for beregningene er 1990 og da settes verdien til 0. Vi ser at ut i fra basisåret hadde vi en betydelig boble fra midten av 1980-årene. Den sprakk i 1987. Etter en ny bunn i 1992, steg koeffisienten raskt og betydelig helt frem til og med 2007, for å korrigere seg noe ned under det store boligprisfallet i 2008.

På bakgrunn av informasjon om kostnadsutviklingen for boligbygging mener jeg at det er for lettvint å konkludere med at vi ikke har en boligprisboble. Prisstigingen synes ikke primært å være kostnadsdrevet, selv om det er et element. I tillegg skyldes nok kostnadsveksten delvis unormale tilstander i et marked utenfor likevekt, der byggepress globalt sett har presset kostnadene betydelig oppover. Når det presset avtar, vil presset mot kostnadene også avta. Det har vi sett tendenser til de siste par år.

figur

2. Internasjonal prisutvikling

Det har vært hevdet at den norske boligprisveksten har vært såpass mye lavere enn i andre land, at vi ikke kan snakke om en boble her hjemme. Dette reflekteres blant annet i at prisfallet har vært så mye mindre i Norge enn i de fleste andre land. Etter prisnedgangen på 14 prosent fra august 2007 til desember 2008, med et fall på 18 prosent i reelle termer, har prisene faktisk økt betydelig de fire første månedene av 2009. Slik at de nå ligger fem prosent under toppen, eller ti prosent i reelle termer.

Den enkleste måten å finne ut av om det er hold i påstanden om at norske boliger har steget mindre i markedspris enn utenlandske, er å sammenligne norsk boligprisutvikling med utviklingen for andre land.

Figur 6 viser veksten i boligpriser i en rekke land fra første kvartal 1997 og frem til toppunktet før prisene snudde nedover i det respektive land. Figuren viser at Norge var et av landene med den sterkeste prisveksten. Veksten var høyere enn land som Sverige og Danmark, og betydelig høyere enn USA og Eurosonen totalt. Likevel er Norge et av landene med desidert minst priskorreksjon nedover etter at det globale boligmarkedet sprakk.

figur

Utviklingen i reelle boligpriser i USA og Norge illustrerer på en god måte at prisøkningen i Norge på ingen måte har vært moderat i forhold til andre land. Tvert imot, fra 1993 og frem til boligprisboblen sprakk i USA i 2006, økte de norske realprisene for boliger over dobbelt så mye som i USA. Nå var 1993 riktignok et ekstremt bunnår i det norske boligmarkedet. Den norske veksten har likevel vært sterkere enn i USA nesten hvert eneste år etter 1993 og frem til i dag. Denne utviklingen er vist i figur 7.

figur

Nå kan vi ikke helt sammenligne situasjonen i Norge og USA, da boligmarkedet i utgangspunktet er mer presset i USA enn her hjemme. I tillegg har vi et norsk marked som er mer villig til å sprøyte egenkapital i boligmarkedet enn det som er tilfelle i USA i dag. Likevel synes det empirisk sett vanskelig å argumentere for at vi i Norge i dag ikke har noen boligprisboble basert på argumentet om at prisveksten ikke har vært sterk nok i forhold til utlandet.

3. Økt levestandard

Det kan også argumenteres med styrke for at levestandarden i Norge har økt så betydelig de senere åra, at denne veksten i seg selv kan forklare den sterke prisoppgangen. Den reflekterer således økt kjøpekraft, som i stor grad kan ha blitt plassert i boligmarkedet.

For å undersøke denne hypotesen vil vi se på veksten i boligpriser versus veksten i disponibel inntekt for husholdninger og ideelle organisasjoner. De sistnevnte tallene er hentet fra Statistisk sentralbyrås nasjonalregnskapsstatistikk. Om vi sammenligner dem med kredittmarkedsstatistikk og boligprisene, som det er gjort i figur 8 nedenfor, ser vi klart at boligprisene steg markant mer enn inntektene i årene fra 1995 til og med 2007. Mens disponibel inntekt steg med 80 prosent, steg boligprisene med hele 230 prosent. Interessant nok steg innenlands kredittvolum like sterkt som boligprisene. Med andre ord synes det som om inntektsveksten kun kan forklare en begrenset del av boligprisøkningen. Den er primært kommet til ved sterk økning i kredittvolumet. Denne utviklingen akselererte etter 2005, da boligprisene steg enda raskere enn tidligere i forhold til disponibel inntekt.

figur

4. Likevekt i boligmarkedet

Det kan også argumenteres for at boligmarkedet er i ferd med å tilpasse seg en ny virkelighet, der likevekt tilsier betydelig høyere reell prisstigning og prisnivå enn tidligere. Argumentasjonen for dette er at prisene steg betydelig gjennom nesten hvert eneste kvartal fra begynnelsen av 1993 til og med andre kvartal 2007. Om man legger denne trendutviklingen til grunn, og estimerer likevektspriser ut i fra markedsparametre i denne perioden, kan man legge til grunn at de norske boligprisene i dag heller er undervurderte enn overvurderte.

Om vi ser på kortsiktig likevekt i boligmarkedet, kan dette være et valid resonnement. Rekordlav og sterkt synkende rente, mangel på nybygging og lavt tilbud av brukte boliger, taler også for at boligprisene på kort sikt like gjerne kan stige som synke. Poenget er imidlertid at det vi har sett de siste årene i boligmarkedet ikke er normalen, men heller unntaket. 14 år med nesten uavbrutt relativ lav rente, sterk kredittvekst og boligprisvekst, samtidig som den generelle inflasjonen har vært lav, er neppe normalen. Den sterke, negative korreksjonen i utlandet de siste par år er også en indikasjon på det.

En måte å forsøke å finne boligprisenes faktiske leie i forhold til langsiktig likevekt, er å estimere en langsiktig likevektspris. Det kan gjøres ved å estimere normal prisutvikling i markedet over lengre tid. Her ser vi på prisutviklingen fra 1970 og frem til i dag. Ved å estimere log-lineær trend, finner vi et uttrykk for den underliggende utvikling i boligprisene. Det synes rimelig å anta at denne langsiktige pristrenden også reflekterer langsiktig likevektspris. Vi mener da at boligprisene over sikt må ligge i nærheten av denne likevektsprisen.

Trenden i boligpriser som representerer langsiktig likevekt estimeres etter uttrykk (6):

figur

Her er p pris, t er tidsenhet, i dette tilfellet, år. er estimert konstantledd, ln er den naturlige logaritmen av som er estimert regresjonskoeffisient eller stigningstall for langsiktiglikevektspris per tidsenhet t, mens er feilleddet.

Figur 9 viser markedsprisen på norske boliger versus estimerte langsiktige likevektspriser, begge parametre uttrykt som realpriser. Ifølge estimatet var den langsiktige realprisveksten i boliger på 2,7 prosent årlig i perioden 1970–2008. En kan naturlig spørre seg hvorfor det er en trend at boligprisene stiger i forhold til prisnivået ellers i økonomien. En viktig årsak til det er at produktivitetsgevinstene i byggenæringen er mindre enn i økonomien forøvrig. Den lavere produktivitetsveksten gjør seg utslag i at det blir en merkostnad ved å bygge i forhold til total produksjon for øvrig. Dermed stiger boligprisene relativt til det generelle prisnivået i økonomien.

figur

I tillegg til å estimere reelle langsiktige boligpriser, kan vi også se på langsiktig utvikling i P/R verdier,og markedsprisingens avvik fra disse. Beregningsmetoden er den samme som vist i uttrykk (8), men realpriser er byttet med P/R-koeffisienter.

Resultatet av en slik analyse er gjengitt i figur 10. Her får vi en -verdi på 1.020. Det innebærer en langsiktig trendvekst i P/R-verdiene på 2,0 prosent. En årsak til denne veksten kan være at økt kvalitet på boliger fører til lengre levetid, og dermed økt markedspris i forhold til leiekomponenten. Et annet moment kan være at kvaliteten på selveierboliger har økt relativt til utleieboliger.

Både figur 9 og 10 peker i retning av at vi har en overprising av boliger i Norge per 2008 på ca. 25 prosent. Disse forsiktige anslagene innebærer at vi har en boligboble i dag om lag på størrelse med boligboblen i 1987.

figur

Om vi ser på utviklingen i realpriser alene, ser vi at boligprisene i forhold til det generelle prisnivået er nesten dobbelt så høyt nå som under forrige all-time-high-bølge som toppet seg i 1987.

5. Tilpasning til internasjonalt prisnivå

Det kan hevdes at boliger lenge har vært priset lavt i forhold til utlandet. Som en konsekvens av globaliseringen i økonomien, også i bolig- og byggemarkedene, er det da naturlig at norske boligpriser kommer opp på et mer internasjonalt nivå. Mot dette kan det argumenteres at Norge har et vesentlig fortrinn fremfor de fleste andre land, nemlig større arealer til boligtomter enn nesten alle andre, i alle fall på lang sikt. På den andre side er vi et høyskost-land, med spesielt høye arbeidskostnader. Et spesielt trekk de siste åra er den sterke stigningen i tomteprisene, som i stor grad har påvirket boligprisenes vekst. Denne veksten har vært så sterk at vi kanskje kan hevde at om det er en boligboble i Norge i dag, så er det langt på vei en tomteprisboble.

Figur 11 viser relative boligbyggekostnader i en del europeiske land i 2007. Statistikken viser at det er dyrt å bygge bolig i Norge i forhold til de aller fleste andre land. Likevel var det mer dyrere i Danmark og Island, og nesten like kostbart i Sverige. Her skal det bemerkes at barske klimatiske forhold i seg selv gjør byggekostnader høyere i de nordiske enn i de fleste andre land.

figur

Dersom vi ønsker å sammenligne boligpriser i forskjellige land, møter vi på en rekke problemer. Ett av de største er mangel på homogenitet i boligmassen over landegrensene. Det er derfor nødvendig å sammenligne boligprisene i land med noenlunde lik boligmasse. Vi sammenligner derfor norske boligpriser med nordiske.

European Council of Real Estate Profession (CEPI) har statistikk over kvadratmeterpris for boliger i europeiske hovedsteder. Vi gjengir noen data i figur 12. Dersom vi benytter disse tallene for 2006, det siste året før boligprisene begynte å falle i Norden, ser vi at kvadratmeterprisen for enebolig var høyest i Oslo, etterfulgt av København og Stockholm. Det samme gjaldt for leiligheter. Om vi ser på andre storbyer i de nordiske land, finner vi et lignende mønster: Boligprisene er høye i Norge sammenlignet med de andre nordiske landene.

Denne statistikken har en rekke svakheter og har ikke nødvendigvis det vi kan betegne som god symmetri over landegrensene. Likevel gir den en klar indikasjon på at prisene i Norge,allerede før det internasjonale boligkrakket, minst var på nivå med de landene det er mest naturlig for oss å sammenligne oss med.

figur

Man skal være forsiktige med slike sammenligninger da datagrunnlag, gjennomsnittspriser og prisindekser er sammensatt på forskjellig vis. Videre er ikke boliger ensartet i alle nordiske land. Likevel må vi kunne slå fast at figur 12 mer enn antyder at norske boligpriser nådde opp til et internasjonalt nivå før den globale boligkrisen satte inn. Boligprisene har i tillegg falt dramatisk i de fleste andre land, ikke minst i Danmark og Sverige, mens de først sank kraftig og deretter økte betydelig i Norge. Dermed synes argumentet om at vi i her hjemme ikke har en boligboble i dag fordi vårt prisnivå bare har tilpasset seg utlandet, å være svakt empirisk begrunnet.

Hva opprettholder den norske boligboblen i dag?

På bakgrunn av det empiriske materialet som er presentert her, synes det rimelig at Norge er inne i en betydelig boligprisboble i 2009, i forhold til langsiktig likevekt i markedet. Hva er det så som gjør at den norske boblen kan opprettholdes, mens den har sprukket eller er i ferd med å sprekke hos de aller fleste av våre viktige handelspartnere?

Her nevnes to forhold på tilbudssiden og to på etterspørselssiden. På tilbudssiden har vi sett at betydelig færre boliger legges ut for salg enn for bare kort tid siden. Mens antall boliger utlagt på finn.no i august-november var 20–22 000 per måned, har antallet falt til 16–17 000 hver av de fire første månedene av 2009. Dette er en uvanlig sterk nedgang, som ikke kan forklares ut i fra sesongvariasjoner. På den annen side har antall boliger som er blitt lagt ut for salg så langt i 2009, vært høyere enn i samtlige siste seks år. Poenget skal derfor ikke overdrives. Det andre poenget på tilbudssiden er knyttet opp til det første, nemlig at nybyggingen har stoppet kraftig opp. Dette skyldes svake forventninger til markedet, avventende marked og høye lånerenter for utbyggere. Begge disse forholdene bidrar til å redusere tilbudet av boliger, og dermed også til å opprettholde et høyt prisnivå på boliger.

På etterspørselssiden har primært den kraftige rentenedsettelsen gitt stimulans til boligkjøpere. Pengemarkedsrenten, representert ved tre måneders NIBOR, har sunket fra 7,73 prosent 2. oktober 2008 til 2,24 prosent 22. mai 2009. Norges Banks styringsrente har på sin side falt fra seks prosent i mars/april 2008, til 1,5 prosent 7. mai 2009. Riktignok har ikke spred blitt tatt med i denne betraktningen. Etter at krisen begynte å slå inn over oss, kom Norges Bank og regjeringen med merkbare krisepakker for bankvesenet. Sammen med med lignende politikk og tiltak i andre land, har det bidratt til at boliglånsrenten har gått svært mye ned. Dermed blir det såpass rimelig å låne, og såpass lite lønnsomt å spare, at det i seg selv bidrar til økte boligpriser. I tillegg brukes egenkapitalreserver i stor grad i boligkjøp i dag, blant annet som en frukt av manglende plasseringsmuligheter,

På den ene siden av markedet ser vi da betydelig lavere tilbud, mens etterspørselen stiger på den andre siden. Boliglånsrenter ned på 2-tallet, samtidig som lånerenten for utbyggere ligger på omtrent det dobbelte, fører selvsagt til asymmetri mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet, og dermed fortsetter boblen og til og med øker på i styrke,

Konklusjoner

I denne artikkelen har vi ut i fra historisk og empirisk prøvd å belyse dagens norske boligmarked med spørsmål om det eksisterer en norsk boligboble i 2009.

For å kunne svare på dette spørsmålet ser vi på historiske reelle boligpriser i det norske boligmarkedet så langt tilbake som 1819 og frem til i dag. I tillegg ser vi på P/R-koeffisienter for det samme markedet. Begge disse to seriene indikerer at vi er inne i en historisk meget sterk boligprisboble i Norge.

Ved å se på byggekostnader, langsiktige likevektsberegninger, internasjonal prisutvikling og prisnivå, kredittvekst og økning i levestandard uttrykt ved disponibel inntekt, kommer vi frem til at Norge nå er i en boligprisboble - ut i fra store positive avvik fra det som antydes å være langsiktig likevekt.

Den norske boblen synes å fortsette med ny styrke, etter et markant boligprisfall august 2007–desember 2008. På samme tid fortsetter de fleste lands markedsverdier på boliger å falle betydelig. Viktige årsaker til at det som ser ut til å kunne være en betydelig boble opprettholdes, er sterkt redusert antall boliger lagt ut for salg og sterk reduksjon i boligbyggingen. I tillegg har det store rentefallet de siste månedene, kombinert med større villighet til å plassere egenkapital i bolig, bidratt til at etterspørselen etter boliger stiger.

Norge er trolig spesiell i forhold til utlandet ved at vi kom senere inn i krisen enn mange andre land. Vi setter således renten ned mer i forkant av krisen. I tillegg har vi i stor grad egenkapital som søker avkastning. Dermed får det en større positiv effekt på prisnivået i boligmarkedet, og boblen holdes ved like.

Litteratur og referanser

 

  • Econ (2009). Eiendomsmeglerbranskens boligprisstatistikk april 2009, Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes Forening, Oslo.
  • Eitrheim, Ø. og S.K. Erlandsen (2004). House price indices for Norway 1819–2003.I: Ø. Eitrheim et al. (red): Historical Monetary Statistics for Norway 1819–2003, Norges Bank, Oslo, 349–378.
  • Ellingsæther, S. (2007). Konsum og priser i Norge 1871–1910. Masteroppgave NHH, Bergen.
  • Fleckenstein W.A. (2008). Greenspan’s bubbles. The age of ignorance at the Federal Reserve, McGraw-Hill, New York.
  • Gjerstad, S. og V.L. Smith (2009). From Bubble to Depression? Why the Housing Bubble Crashed the Financial System but the Dot-com Bubble Did Not. Wall Street Journal. A15.
  • Grytten, O.H. (2004A). The gross domestic product for Norway 1830–2006. I: Ø. Eitrheim et al. (red.): Historical Monetary Statistics for Norway 1819–2003, Norges Bank, Oslo, 241–288.
  • Grytten, O.H (2004B). A consumer price index for Norway 1516–2003. I: Ø. Eitrheim et al. (red.):Historical Monetary Statistics for Norway 1819–2003, Norges Bank, Oslo, 47–98.
  • Grytten, O.H. (2009). Boligkrisen – Norges plass i det globale boligkrakket. Civita-notat, nr. 3, 2009.
  • Grytten, O.H. (2009). Boligkrakk og finanskrise i historisk perspektiv. Samfunnsøkonomen, nr. 4, 2009.
  • Gustavson, M. og V. Vinje (2009). Finanskrisen: Markedssvikt eller styringssvikt? En drøfting av finanskrisens viktigste årsaker, Civita-rapport, Oslo.
  • Hodne, F. og O.H. Grytten (2000). Norsk økonomi i det 19. århundre, Fagbokforlaget, Bergen.
  • Hodne, F. og O.H. Grytten (2002). Norsk økonomi i det 20. århundre, Fagbokforlaget, Bergen.
  • Kindleberger, C. og R.Z. Aliber (2005). Manias Panics and crashes: A History of Financial Crises, Palgrave, New York.
  • Knutsen, S. (2008). Finansielle kriser i aktuelt og historisk perspektiv. Magma, 3/2008.
  • Krugman, P. (2008). The Return of Depression Economics and the Crisis of 2008, Norton, New York.
  • Røed Larsen, E og J. Mjølhus (2009). Finanskrise! Lånefest, boligboble og dagen derpå, Gyldendal, Oslo.
  • Shiller, R.J. (2008). The subprime solution. How today’s global financial crisis happened, and what to do about it, Princeton University Press, Princeton.
  • Turner, G. (2008). The credit crunch. Housing bubbles, globalization and the worldwide economic crisis, Pluo Press, London.

© Econas Informasjonsservice AS, Rosenkrantz' gate 22 Postboks 1869 Vika N-0124 OSLO
E-post: post@econa.no.  Telefon: 22 82 80 00.  Org. nr 937 747 187. ISSN 1500-0788.

RSS