Magma topp logo Til forsiden Econa

Erik Bruce er sosial√łkonom og senioranalytiker i Nordea Markets.

Dyrere kreditt kan forsterke problemene på det amerikanske boligmarkedet

Selv de som bare følger finansmarkedene med et halvt øye, har fått med seg at det skjer urovekkende ting i det såkalte sub prime-markedet i USA. Sub prime-markedet omfatter boliglån til personer med dårlig kredittverdighet eller, som det nå viser seg, til personer som neppe burde fått lån.

Lånene er gitt på forskjellige premisser, men alle har den egenskapen at de er (eller blir) dyre for låntakerne. Noen av lånene er gitt på vilkår som jeg tror ville fått både norske banksjefer og myndigheter til å heve brynene. For eksempel betaler noen nesten ingen renter første året, men så skyter rentekostnadene fart.

Nå er det ikke nødvendigvis noe galt i at folk med noe dårligere kredittverdighet enn de beste kundene får låne, og at disse må betale mer til sammen fordi långiver tar en større risiko. At det blant slike lån vil være «noen flere» med betalingsproblemer, er også normalt. Det er imidlertid flere enn «noen flere» som har problemer i det amerikanske sub prime-markedet.

Lån solgt videre til investorer

Så mange har betalingsproblemer at noen av selskapene som har lånt ut penger, har gått over ende. Og det i en situasjon da man burde vente at få hadde betalingsproblemer. Arbeidsledigheten er lav, lønningene øker bra, og rentene er ikke spesielt høye. At boligprisene i noen deler av USA faller, er den eneste unnskyldningen, men det burde ikke være noe stort problem dersom ikke mange har lånt for å kjøpe bolig på spekulasjon. Det siste kan imidlertid være en del av problemet.

Sannsynligvis har verken myndighetene eller markedet full oversikt over risikoen knyttet til disse lånene. Selskapene som låner ut pengene, har ofte solgt lånene videre til investorer som neppe har full oversikt over utlånsvilkårene, og mye tyder på at utlånsselskapene ikke har tatt tilstrekkelig hensyn til risikoen. De har fått godt betalt for videresalget samtidig som de som kjøper lånene, har tatt hovedrisikoen.

Har gitt en noe mer normal prising av risiko

Uansett, mange har nå brent seg på disse lånene. Det har bidratt til en generelt økende uvilje hos utlånsselskapene mot å påta seg risiko også i andre deler av finansmarkedet. Eller mer presist, de krever bedre betalt for å ta på seg økende risiko.

De siste årene har kreditt-spreader, det vil si forskjeller i renten på lån med høyere risiko versus lavere risiko, skrumpet kraftig inn. Dette betyr at det har vært billig å låne til risikoprosjekter. Det har for eksempel vært billig å låne til oppkjøp av bedrifter, noe som har bidratt til oppgangen på verdens børser, selv om rekordhøy inntjening er den klart viktigste forklaringen. Det at kreditt-spreadene nå har økt noe, og lånekostnadene stiger (eller frykten for at de skal stige), er en årsak til fallet i aksjekursene i sommer.

Det som har skjedd i sommer, trenger ikke være noe mer enn en mer fornuftig prising av risiko. Det at bedriftene må betale en mer normal risikopremie når de skal låne, trenger ikke bety betydelig lavere investeringsaktivitet, noe som kunne fått store makroøkonomiske konsekvenser. Inntjening i bedriftene er rekordhøy så å si i hele verden, og det mangler ikke på midler til investeringer. Det at kreditt-spreadene øker, trenger heller ikke bety økte lånekostnader. Det generelle rentenivået på lån med lengre løpetid har gått ned i sommer.

Det er neppe noen som har full oversikt over de problemene de siste årenes store gjeldsoppbygging sammen med den uroen vi har sett i sommer, vil føre til for økonomien og for finansinstitusjonene.

Kan forsterke problemene i et boligmarked i trøbbel

Etter aksjekursfallet og tilbakeslaget i amerikansk økonomi ved årtusenskiftet satte den amerikanske sentralbanken ned renten til et rekordlavt nivå. Det lave rentenivået bidro til at boligprisene og boligbyggingen økte kraftig. Stigende boligpriser sammen med lave renter bidro til en kraftig forbruksvekst som delvis var finansiert ved lavere sparing. Husholdningene følte seg rikere og kunne lånefinansiere forbruk på en stigende boligformue til en lav rente.

Sakte, men sikkert normaliserte sentralbanken rentenivået, og kombinasjonen av høyere renter og et høyt nivå på nybyggingen har bidratt til at boligprisen nå faller i alle fall i deler av USA. Boligbyggingen har falt som en stein, og det er en viktig årsak til at veksten i amerikansk økonomi har avtatt. Amerikansk økonomi kan imidlertid tåle en korreksjon i boligmarkedet med lavere boligbygging. Spørsmålet er om flate/fallende boligpriser vil føre til en økning i sparingen. I så fall vil forbruksveksten avta, og forbruket er langt viktigere for amerikansk økonomi enn boligbyggingen. Øker sparingen mye på kort tid, kan vi fort få et kraftig tilbakeslag i økonomien.

Slik det nå ser ut, synes det mest sannsynlig at oppgangen i sparingen kommer gradvis. Veksten i amerikansk økonomi vil i så fall kunne avta forsiktig, og dersom ikke inflasjonen blir noe problem, kan sentralbanken få fart på økonomien igjen med noen rentekutt.

Uroen i sub prime-markedet har imidlertid økt risikoen for at tilbakeslaget kan bli kraftigere. De tapene vi nå ser, betyr at alle typer kredittinstitusjoner, også de som gir lån til kunder med normal kredittverdighet, blir mer forsiktige med å gi lån. Dette kan forsterke fallet i boligprisene. At flere boliger etter hvert kommer på tvangssalg, vil trekke samme vei. Jo mer boligprisene faller, jo større er sannsynligheten for en brå oppgang i sparingen.

Artikkelen ble skrevet tidlig i august.


© Econas Informasjonsservice AS, Rosenkrantz' gate 22 Postboks 1869 Vika N-0124 OSLO
E-post: post@econa.no.  Telefon: 22 82 80 00.  Org. nr 937 747 187. ISSN 1500-0788.

RSS