Magma topp logo Til forsiden Econa

Seniorskattejurist/faglig leder Lignings-ABC. Forebyggings- og kontrollavdelingen i skattedirektoratet. Han er en av fem spaltister i Magma.

Gunstige boligbeskatningsregler

Innledning

Skattereglene er svært gunstige for egen bolig, både når det gjelder avkastning og verdistigning. Velger en å bo i boligen selv, består avkastningen i sparte utgifter til leie av bolig. Frem til og med 2004 var slik avkastning skattepliktig. Gunstige regler om såkalt prosentligning gjorde at inntekten vanligvis ble langt lavere enn den reelle avkastningen. Fra og med 2005 er fordelen ved å bo i egen bolig helt skattefri.

Hvis en bolig leies ut, får en avkastning av denne i form av leieinntekter. Som utgangspunkt vil leieinntektene være skattepliktige, men som vi skal komme tilbake til, er det store muligheter for å oppnå skattefrie leieinntekter.

Også gevinst ved salg av boligen vil i de fleste tilfeller være skattefri.

Hvis eieren har tatt opp lån for å finansiere boligen, vil han i tillegg oppnå skattefordeler ved at han får fradrag for renteutgiftene. For hver krone som betales i renter, vil han normalt oppnå en skattebesparelse på 28 øre.

Om ikke dette er nok, er det også slik at boligeiendommer verdsettes svært gunstig ved formuesskatteligningen. Det er ikke uvanlig at ligningsverdien av en boligeiendom kan utgjøre 10 til 20 prosent av boligens reelle verdi.

Reglene om boligbeskatning har til tider vært et politisk betent område. Ved skattereformen av 1992 ble det opprinnelig foreslått at utleieinntekter fra egen bolig skulle være skattefrie. Dette utløste stor politisk strid, og det endte med at forslaget ble nedstemt i Stortinget. Som nevnt ble reglene om beskatning av fordel ved å bo i egen bolig avviklet av Bondevik II-regjeringen fra og med 2005. Selv om to av de nåværende regjeringspartiene var mot å avskaffe fordelsbeskatningen, er det ikke fremmet noe forslag om å reversere dette.

Skattefrie leieinntekter

Som nevnt kan en oppebære betydelige skattefrie leieinntekter av egen boligeiendom. Spesielt gunstige er reglene om tomannsbolig. En tomannsbolig defineres i Lignings-ABC 2008/2009 side 211 som boligeiendom som har to familieleiligheter. Det er et vilkår at boligen ikke er seksjonert. En familieleilighet defineres som en boenhet som i det minste er egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn. Hvis eieren selv bor i den ene delen av tomannsboligen, vil utleieinntektene fra den andre delen være skattefrie. Dette gjelder uavhengig av om den familieleiligheten som eieren bor i selv, er mindre enn den som leies ut. I tillegg til dette kan eieren også oppnå skattefrihet for leieinntekter for den familieleiligheten som han bor i selv. Dette forutsetter at leieverdien av den del av leiligheten som eieren bor i selv, er større enn leieverdien for den del som leies ut. Som et eksempel kan vi tenke oss en stor toetasjes tomannsbolig med en romslig familieleilighet i hver etasje. Eieren selv bor i første etasje. Leiligheten i annen etasje leies ut i sin helhet for kr 10 000 per måned. I første etasje har eieren innredet en hybelleilighet som leies ut for kr 4 900 per måned. Leieverdien for resten av leiligheten som skattyteren bruker selv, antas å være kr 5 100. I dette tilfellet vil skattyter oppnå skattefrie leieinntekter på kr 14 900 per måned eller kr 178 800 per år. Hvis forholdet mellom leieverdiene er omvendt, vil leieinntektene derimot være fullt ut skattepliktige.

For eneboliger er mulighetene for skattefrie utleieinntekter noe mer begrensede. Her er regelen at leieinntektene er skattefrie hvis leieverdien for den del som leies ut, utgjør mindre enn leieverdien for den del som eieren bor i selv. Hvis eksemplet ovenfor endres, slik at huset kun består av første etasje, vil eieren oppnå skattefritak for de kr 4 900 per måned, siden dette utgjør mindre enn utleieverdien for den øvrige del.

En kan også oppnå skattefritak hvis omfanget av utleien i en begrenset periode overstiger de grensene som er nevnt ovenfor. Fra og med 2008 ble det innført skjerpelser i beskatningen for inntekter av slik utleie. Tidligere var det slik at hele boligen eller en større del av denne kunne leies ut skattefritt hvis leieperioden utgjorde mindre enn halve inntektsåret. Går vi tilbake til eksemplet ovenfor om tomannsboligen, så kunne eieren også oppnå skattefritak ved å leie ut den del han bodde i selv, hvis leieperioden varte mindre enn halve inntektsåret. I eksemplet ville han da ha ytterligere kr 30 600 i skattefrie inntekter. Denne regelen er nå endret. En kan fremdeles oppnå skattefritak hvor hele eller en større del av boligen leies ut i mindre enn halve inntektsåret, men det er et vilkår at leieinntekten ikke overstiger kr 20 000 i løpet av året. Ved anvendelsen av denne beløpsgrensen må en i eksemplet med tomannsboligen ta med leieinntektene for den leiligheten eieren bor i, for den perioden mer enn halvparten av denne leiligheten leies ut. Dette utgjør kr 10 000 per måned. Dermed vil en nå grensen etter bare to måneder. Overskrides grensen, skal boligen regnskapslignes. Dette betyr at alle utleieinntektene vil være skattepliktige, også inntektene fra den leiligheten som skattyteren ikke bor i selv. Til gjengjeld får en fradrag for utgifter som refererer seg til utleien.

Fritidsboliger

Fordel ved egen bruk av fritidsbolig er også skattefri. For fritidsboliger er mulighetene for skattefri utleie noe mer begrensede enn for fast bolig. Regelen er her at leieinntekter inntil kr 10 000 er helt skattefrie. Overstiges grensen, skattlegges 85 prosent av det overskytende beløp. Det er her ikke fradragsrett for vedlikeholdskostnader og andre kostnader.

Gevinstbeskatning

For å oppnå skattefritak for gevinst ved salg av egen bolig må eieren ha bodd i boligen i minst ett av de siste to år før realisasjonen. Det er bare botid mens han selv har vært eier av boligen, som skal regnes med. Botiden avbrytes når det inngås avtale om salg av boligen, selv om en skal bo i boligen frem til overtakelsen.

For fritidsboliger er det noe strengere krav om eier- og botid for å oppnå skattefrihet ved salg. En må ha eiet fritidsboligen i minst fem år, og en må ha brukt den som fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen. Det godtas noe sporadisk utleie i denne perioden.

Hvis en gevinst er skattefri etter disse reglene, vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget. Hvis boligprisene synker, og det ligger an til at en vil få et tap, må en altså flytte ut av boligen i mer enn ett år for å oppnå tapsfradrag. Som nevnt vil en måtte betale skatt av utleieinntektene hvis utleieinntektene overstiger kr 20 000. Her vil en løpe den risikoen at hvis prisene stiger i mellomtiden, slik at det i stedet blir gevinst, så kan gevinsten bli skattepliktig.

Fordelingsutvalget

Fordelingsutvalget, som avga sin innstilling den 6. mai i år (NOU 2009:10) har satt søkelys på skattefavoriseringen av egen bolig, sammenlignet med de som står utenfor boligmarkedet, og som leier egen bolig. En beregning som utvalget har gjort, viser at for en bolig som i 2000 hadde en pris på kroner én million, og som var fullt ut lånefinansiert, utgjorde skattesubsidieringen cirka en fjerdedel av bokostnadene. Utvalget påpeker at denne skattesubsidieringen fører til et høyere prisnivå på boliger. Det nevnes også at manglende boligbeskatning kan være en destabiliserende faktor i økonomien (pkt. 14.3.4). Utvalget mener at økt skatt på bolig vil kunne bedre dette. Det gjenstår å se om noen av de politiske partiene har tilstrekkelig mot til å gjeninnføre fordelsbeskatning av bolig. Særlig populært i befolkningen vil dette neppe være.


© Econas Informasjonsservice AS, Rosenkrantz' gate 22 Postboks 1869 Vika N-0124 OSLO
E-post: post@econa.no.  Telefon: 22 82 80 00.  Org. nr 937 747 187. ISSN 1500-0788.

RSS